近日，克而瑞发布《中国286城房地产投资前景排行榜》，榜单显示，凭借规模指标优势，京沪穗深仍远远领先于其他二、三线城市。受益于沪深辐射的无锡、东莞等，最新排名也有显著提升。而在2017年热点城市全面降温的情况下，三四线城市更成为了行业销售增长的主要动力。

对此，易居企业集团执行总裁、克而瑞集团CEO张燕女士对榜单做了详细解读，并“五大都会区”城市外溢投资给出了自己独到的建议。

榜单发布

榜单解读

286城前景榜解读暨“五大都会区”城市外溢投资建议

—— 张燕（易居企业集团执行总裁、克而瑞集团CEO）

286城投资前景特征解读

“指标体系调整：需求规模、供求“系数”调高，价格指标“系数”调低。

1、三大经济区即京津冀、长三角、珠三角，集中度持续上升。TOP50城市拥有全国32%常住人口，集中了房地产开发投资的的62%，商品住宅成交面积全国占比为46%，成交金额占比64%。另外一方面，对比去年的位次可以看到，规模化城市中，二线城市在往一点五线冲。而备受关注的三四线，名次变化也非常明显。

2、路网扩张缩短时间距离，核心城市辐射助推周边发展 。中长期发展看产业看人口，人口从哪里来？300公里以内，高铁的发展速度以及站点布局，与整个城市的购买力，人口的动向以及未来房价是成正向相关关系。

300公里以内城市高铁联通示意图

3、基建发展成为规模城市房地产市场发展的“催化剂。城市容量有一定的支撑以后，现有的基建投资、投资额的大小与未来有没有规划的利好，决定了三四线城市未来发展过程当中，有没有跳出来。我们把供求关系、轨交的拉通，这些因素都考虑进去，再看三四线城市如何成为热点，大致的逻辑就比较清楚。

“五大都会区”城市外溢投资建议

受五大核心城市辐射影响，分为需求内生城市和外溢市场城市。

实力型城市

经济市场发展抢眼，建议优先进入，抢地攻城，可长期发展。

京津冀：廊坊、沧州、保定

长三角：太仓、绍兴、南通

广 深：佛山、中山、珠海

成 渝：绵阳、泸州、内江、宜宾

总体表现：基础建设完善，与核心城市融入性好，住宅市场量价齐飞。

“这些城市，你会发现已经在限价城市名单了。这也意味着这些城市已经是受惠型城市。对它们而言，整个核心城市的融入性非常好。

优质型城市

积极进入，需防范库存或政策收紧带来的风险。

京津冀：涿州、香河、霸州、唐山

长三角：昆山、吴江、嘉兴、无锡、常州

广 深：清远、肇庆、东莞、江门

成 渝：资阳、眉山

武 汉：宜昌、襄阳

总体表现：经济处于快速发展期，城市配套相对完善。存货压力小，成交放量带动价格上涨。

“城市经济快速发展的阶段，配套相对比较好，一般都是500万以上人口量的城市。今天我们研究城市投资逻辑当中，说的最多就是供求关系、人口以及交通。我发现所有逻辑的内核，无非不超过这几个。这类城市需要谨慎看待的是什么？有可能这个城市一旦由于政策收紧，它带来的风险马上就会显现出来，而且马上会造成销售周期拉长。每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好，今天A企业拿到的不见得B企业就可以做。

发展型城市

市场发展健康，具一定规划利好，积极投资布局，提防后劲不足。

京津冀：三和、任丘、定州、秦皇岛

长三角：义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、湖州、芜湖、海宁、桐乡

广 深：惠州、揭阳、梅州、汕头

成 渝：德阳、雅安、乐山、遂宁

武 汉：孝感、黄冈、鄂州、咸宁、黄石、随州

总体表现：经济发展稳定，人口规模有限，房地产市场刚起步但发展较快。

“人口规模大概只有50到80万，不能说中城市，就是小城市。这类型的城市目前为止，部分没有调控政策出来，但是它最大的问题，可能就是后劲不足。产业布局也好、人口也好，后续如果不足以支撑整体的发展，这类型的区域，需要慎之又慎。

机会型城市

辐射力度减弱，无重大规划利好；持续关注，抓项目机会。

京津冀：遵化、迁安、黄骅、泊头、深州、张家口、安国、承德

长三角：舟山、余姚、金华、宜兴、马鞍山、徐州、淮安

广 深：韶关

总体表现：经济发展稳定、城市配套仍待发展，市场尚不健全，长期市场容量有限。

“如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企，进入到这类型的城市当中，不具备刚才说的成熟条件，个人认为还是不要碰的好。

孵化型城市

城市仍待发展，持续关注，谨慎进入。

京津冀：辛集、锦州、鹿泉、藁城、冀州、安国、沙河、邢台、午安、邯郸

长三角：建德、衢州、泰州、丽水、台州、淮南、嵊州

广 深：汕尾、潮州、河源

成 渝：南充、巴中、广元、广安

武 汉：荆州、荆门

总体表现：城市经济和配套基础一般，仍有较大发展空间。